司法書士・行政書士榎本事務所
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榎本 剛（えのもと たけし）
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2019年3月5日
「離婚をするので、不動産の名義を変えて欲しい」、というのは比較的多いご相談の１つです。
離婚に伴う不動産の名義変更手続きを「財産分与」と言います。
財産分与の登記は、離婚成立後でなければできないため、登記自体は離婚後にすることになります。離婚前に手続きを行ってしまうと、贈与とみなされ贈与税などの税金が課せられてしまう可能性があるためです。
しかし、財産分与の登記手続きは裁判上の離婚でない限り、単独で行うことはできず、元ご夫婦の共同申請で行う必要があります。
そのため、離婚成立後、相手方の協力が得られない可能性がある場合には、離婚協議書を作成しておくか、離婚前に登記準備をされておくとよいでしょう。
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不動産の財産分与を行うとどのような税金がかかるのかご説明します。
１． 贈与税
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原則かかりません。
ただし、分与する財産の額が諸事情を考慮しても多すぎる場合、もしくは、離婚が相続税や贈与税を免れるために行われたと認められた場合には、贈与税がかかります。
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２． 不動産取得税
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不動産を取得した時にかかる税金です。
清算的な財産分与の場合には、不動産取得税はかかりませんが、慰謝料や離婚後の扶養を目的とする場合には、不動産取得税が課せられます。
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３． 譲渡所得税
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不動産購入時よりも、財産分与時の方が不動産の価格が高い場合には、分与する側に譲渡所得税が課せられます。
しかし、居住用の財産を分与した場合には、最高３，０００万円の特別控除の特例が適用されます。
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４． 登録免許税
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登記の際に課せられる税金です。
登記申請時の固定資産評価額の２％が登録免許税として課せられます。
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不動産の所有者の登記簿に記載されている氏名や住所が違っている場合には、財産分与の登記の前提として、住所変更登記、氏名変更登記が必要になります。
そのため、分与する側が離婚に伴い、住所、姓の変更がある場合には、同時にこれらの変更登記も行う必要があります。
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分与する不動産に住宅ローンがある場合には、注意が必要です。
例えば、夫が債務者として住宅ローンを借りている不動産を妻に分与する場合、「所有者は妻、債務者は住んでいない夫」、となってしまいます。この場合には債務者の変更ができないか、借入先の金融機関へ相談した方がよいでしょう。
また、ほとんどの住宅ローンの約款には、「無断で不動産の名義を変更してはいけない」、という項目があります。そのため、無断で名義を変えてしまうと、最悪の場合、一括請求ということにもなりかねませんので、こちらも事前に借入先に確認を取られた方がよいでしょう。 |
その他、名義変更の手続きについては財産分与のページを参考にして下さい。
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